Obras de Reforma

São as intervenções em edificações que compõem o conjunto arquitetônico e urbanístico de uma cidade. Esse conjunto, no qual o imóvel está inserido, pode estar situado no entorno de bem tombado ou ser parte integrante de um centro histórico.
Na situação de entorno de bem tombado, as reformas e outras intervenções estão condicionadas às normativas de uso, que constituem as diretrizes máximas a serem obedecidas. Já se o imóvel integrar o centro histórico, deverá ser identificado o grau de proteção incidente sobre a edificação, bem como as orientações técnicas constantes na normativa de uso e os regulamentos individuais e específicos para a determinada edificação.

Em casos de necessidades não explicitadas nas normativas, seja para entorno de bem tombado ou para centro histórico, obrigatoriamente deve ser consultado o órgão responsável pela proteção do bem patrimonial, para as devidas interpretações complementares das normativas.

Além disso, a edificação a ser reformada deve ser classificada em razão de sua significância — impacto positivo e/ou negativo — para o conjunto arquitetônico e urbanístico. Quando a edificação tiver impacto negativo, o projeto de reforma, além de propor as readequações inerentes à obra, deve obrigatoriamente apresentar propostas para a requalificação do imóvel, que tenderão a adequar a edificação reformada ao contexto mais amplo e significativo do conjunto arquitetônico.
Por sua vez, quando a edificação tiver impacto positivo, as propostas de reforma deverão consolidar essas características e qualidades positivas.

Nesse contexto, a manutenção das características da unidade e da harmonia dos conjuntos urbanos sobrepõe-se às edificações individualizadas na definição dos critérios e na avaliação dos projetos. Assim, o projeto de obras de reforma compreende uma fase de levantamentos e outra de propostas de intervenções, com elementos e documentos mais detalhados.

As escalas dos desenhos técnicos deverão, preferencialmente, observar os padrões adotados pela Prefeitura Municipal da localidade onde situa-se o imóvel.


1. FASE DE LEVANTAMENTO

O Levantamento deve incluir os seguintes elementos:

DOCUMENTO

INFORMAÇÃO

Planta de localização

Representação da malha urbana: quadras, ruas, lote, acessos, toponímia local e indicação do Norte. Localização de bens tombados nas proximidades — raio de 200 m — e/ou demarcação do perímetro de tombamento do centro histórico.

Levantamento Topográfico

Representar os elementos do terreno: curvas de nível, cotas de nível nos vértices das divisas do lote, localização da projeção da edificação e dos demais elementos do terreno — árvores, muros de arrimo etc. Destacar os níveis dos terrenos vizinhos.

Planta de situação

Representar a área com a edificação existente, localização e indicação de construções vizinhas — laterais e de fundo —, dimensões de todas as construções, afastamentos das divisas, cotas altimétricas das coberturas e indicação do grau de proteção das edificações. Colocar cotas de nível em cada vértice das divisas do lote.

Planta de implantação

Quando for o caso de a área do lote ter muitos detalhes para a representação de jardins, especificação das espécies e caminhos, ou outros elementos paisagísticos do terreno etc.

Registro fotográfico

Visualização das vistas frontais do lote e da composição das edificações — fachadas — no alinhamento predial. Tomadas visuais externas e internas da edificação, com indicação das fotografias em planta. Tomadas e registros dos locais a serem alterados e/ou reformados. Visualização de pontos especiais destacados em razão de deterioração ou que precisem de reparos etc.

Pesquisa histórica arquitetônica  

Levantamento de dados sobre usos e atividades anteriores do imóvel. Descrição e análise dos levantamentos e da tipologia arquitetônica da edificação. Relatos de fatos especiais: histórias, personalidades e eventos ocorridos.

Planta baixa de cada nível

Dimensões externas e internas, medidas em série e totais. Os pavimentos podem compreender porão, térreo, pavimentos superiores e sótão. Identificação da construção original e dos acréscimos ou alterações posteriores, dos materiais construtivos e dos demais elementos. Espessura das paredes e amarração dos vãos. Detalhes construtivos: portas, janelas, vãos etc. Representação de escadas. Indicação do tabuado do piso e do forro. Projeção de claraboia, coro, caixa d’água, beirais etc. Denominação dos espaços.

 Cortes

Altura dos elementos que compõem a edificação, com cotas verticais — vergas, vãos, peitoris, cimalhas e barras. Dimensionamento de peças do telhado e dos beirais, com representação das tesouras e das demais peças. Indicação do tipo e da cor da pintura das alvenarias, esquadrias etc.

Elevações/Fachadas

Desenho das vistas externas, com especificação dos materiais, aberturas, vãos, gradis e muros. Especificação do tipo e da cor das alvenarias e esquadrias, bem como dos demais materiais de acabamento. Caimentos de ruas e/ou terrenos. Representação do perfil das fachadas da edificação e dos lotes vizinhos.

Planta de cobertura

Definição da volumetria, caimentos em porcentagem, cota de nível da cumeeira, calhas, condutores e platibandas. Limite da edificação e limite da cobertura, com indicação dos beirais. Indicação do material de revestimento da cobertura.

Detalhes

Todos os detalhes necessários à compreensão da edificação devem estar cotados e especificados quanto ao material e à pintura.

Memorial descritivo

Descrição das características importantes a conservar e a alterar no imóvel. Apresentação de relatório sobre as fases de construção e os materiais da construção.

Levantamento arqueológico

Quando a reforma implicar ampliação da área construída, poderá ser requisitada prospecção arqueológica na área a ser edificada.

 

2. FASE DE APRESENTAÇÃO DA PROPOSTA

A Apresentação da Proposta deve incluir os seguintes elementos:

DOCUMENTO

INFORMAÇÃO

Planta baixa de cada nível

Representação da planta contendo as alterações a serem executadas, tendo por base as plantas elaboradas para a fase de levantamento. Devem ser identificados: o existente, a demolir, a construir e a restaurar. Apresentação da planta de cada nível a ser reformado — subsolo, térreo, outros pavimentos, sótão, por exemplo. Indicação de todos os elementos constituintes da edificação, sistemas construtivos etc.

Cortes

Representação dos desenhos em corte — transversal e longitudinal —, devendo ser elaborado, no mínimo, um de cada. Os desenhos devem conter as alterações a serem executadas, identificando: o existente, a demolir, a construir e a restaurar. Devem ser indicados os níveis dos pavimentos, os elementos constituintes da edificação, os sistemas construtivos etc. Representação do perfil natural do terreno em cada um dos cortes.

Elevações/Fachadas

Desenho das vistas externas da edificação com as alterações da reforma. Proposta de nova fachada ou consolidação da existente. Especificação de materiais de revestimento, tipos de pintura e cores. Representação do conjunto de fachadas: do imóvel em reforma e das edificações vizinhas.

Planta de cobertura

Representação da composição final da cobertura, com indicação da existente e dos acréscimos/alterações. Representação da volumetria da cobertura, indicação de caimentos em porcentagem, cota de nível da cumeeira, tipo de revestimento, beiral e/ou platibandas, calhas, condutores e outros elementos.

Detalhes

O registro de detalhes específicos da construção depende da necessidade de explicitação das intervenções demandadas para a correção de pontos de deterioração e para a integração das obras de reforma às partes já edificadas, sendo dependente de esclarecimentos junto à assessoria técnica.

Memorial descritivo da obra

Apresentação de relatório final discriminando materiais de construção, revestimentos e outros esclarecimentos sobre a execução das obras.