Obras de Reforma

 
São as intervenções em edificações que compõem o conjunto arquitetônico e urbanístico de um conjunto da cidade.

Esse conjunto no qual o imóvel está inserido pode estar situado:
  - no entorno de bem tombado
  - parte integrante do centro histórico

Na situação de entorno a bem tombado, as reformas e outras intervenções estão condicionadas às normativas de uso e são as diretrizes máximas a serem obedecidas.

Se o imóvel integrar o centro histórico, deverá ser identificado o grau de proteção incidente sobre a edificação, as orientações técnicas constantes na normativa de uso e os regulamentos individuais e específicos para a determinada edificação.

Em casos de necessidades não explicitadas nas normativas (entorno de bem tombado ou centro histórico), obrigatoriamente, deve ser consultado o órgão responsável pela proteção do bem patrimonial, para as devidas interpretações complementares das normativas.

A edificação a ser reformada deve ser classificada em razão de sua significância para o seu conjunto arquitetônico e urbanístico:
   -  Impacto positivo
   -  Impacto negativo.

Quando a edificação tiver impacto negativo o projeto de reforma além de propor as readequações inerentes a obra, deve obrigatoriamente fazer propostas para a requalificação do imóvel, que tenderão a adequar a edificação reformada ao contexto mais amplo e significativo no conjunto arquitetônico.

Quando a edificação tiver impacto positivo, as propostas de reforma deverão consolidar essas características e qualidades positivas da edificação. A manutenção das características da unidade e da harmonia dos conjuntos urbanos sobrepõe-se às edificações individualizadas na definição dos critérios e avaliação dos projetos.

O projeto de obras de reforma tem uma fase de levantamentos e outra de propostas de intervenções com elementos e documentos mais detalhados.

INFORMAÇÕES QUE COMPÕEM OS DOCUMENTOS A SEREM ELABORADOS:

OBRA DE REFORMA - FASE DE LEVANTAMENTO

DOCUMENTO INFORMAÇÃO

escala
Planta de localização Representação da malha urbana: quadras, ruas, lote, acessos, toponímia local, indicação do Norte Localização de bens tombados nas proximidades (raio 200m) e/ou demarcação do perímetro de tombamento do centro histórico

1:1000 ou 1:500
Levantamento Topográfico Representar os elementos do terreno curvas de níveis- cotas de nível nos vértices das divisas do lote, localizar a projeção da edificação e os outros elementos do terreno (árvores- muros de arrimo)- destacar os níveis dos terrenos vizinhos

1:200 ou 1:100
Planta de situação Representar a área com a edificação existente, Localização e indicação de construções vizinhas- laterais e fundo- dimensões de todas as construções- afastamentos das divisas- cotas altimétricas das coberturas- indicar o grau de proteção das edificações. Colocar cotas de níveis em cada vértice das divisas do lote.

1:200 ou 1:100
Planta de implantação Quando for o caso de a área do lote ter muitos detalhes para a representação de jardins, especificação das espécies e caminhos, ou outros elementos paisagísticos do terreno, etc.

 

1:100
Registro fotográfico Visualização das vistas frontais do lote, e a composição das edificações (fachadas) no alinhamento predial Tomadas de visuais externos e internos da edificação (as fotografias com indicação em planta) Tomadas e registro de locais a serem alterados e/ou reformados. Visualização de pontos especiais destacados em razão de deterioração, ou que precisem de reparos, etc.

 

Folha A-4
Pesquisa histórica arquitetônica
  		Levantamento de dados sobre anteriores usos e atividades do imóvel Descrição, análise: levantamentos e tipologia arquitetônica da edificação Relatos de fatos especais: histórias, personalidades e eventos ocorridos

 

Folha A-4
Planta baixa de cada nível Dimensões externas e internas, medidas em série e totais. Pavimentos podem ser o porão, térreo, pav. superiores, sótão Identificação da construção original e posteriores acréscimos ou alterações, dos materiais construtivos e demais elementos. espessura das paredes e amarração dos vãos. os detalhes construtivos: portas, janelas e vãos, etc. Representação de escadas, Indicação do tabuado do piso e do forro. Projeção de clarabóia, coro, caixa d’água, beirais etc. Denominação dos espaços.

1:50
 Cortes Altura dos elementos que compõem a edificação, com cotas verticais (vergas, vãos, peitoris, cimalhas, barras) Dimensionamento de peças do telhado, dos beirais e representação das tesouras e de demais peças. Indicação do tipo e da cor da pintura das alvenarias, esquadrias etc.

1:50
Elevações/ Fachadas Desenho das vistas externas especificação dos materiais, aberturas, vãos gradis muros Especificação do tipo e da cor das alvenarias e esquadrias, bem como dos demais materiais de acabamento. Caimentos de ruas e ou terrenos. Representação do perfil das fachadas da edificação e dos lotes vizinhos

 

1:50
Planta de cobertura Definição da volumetria, caimentos %, cota de nível da cumeeira, calhas, condutores platibandas Limite da edificação e limite da cobertura, com indicação dos beirais. Indicação do material de revestimento da cobertura

 

1:100
Detalhes Todos os detalhes que forem necessários de explicitação para a compreensão da edificação. devem estar cotados e especificados (material e pintura)

 

1:10 ou 1:5
Memorial descritivo Descrição de características importantes a conservar e a alterar no imóvel Apresentação de relatório sobre as fases de construção e materiais da construção

Folha A-4
ATENÇÃO Levantamento arqueológico Quando a reforma implicar em ampliação da área construída pode ser requesitada uma prospeção arqueológica na área a ser edificada

1:200 ou 1:100

 

OBRA DE REFORMA - FASE DE APRESENTAÇÃO DE PROPOSTA

 

DOCUMENTO INFORMAÇÃO

 

escala
Planta baixa de cada nível Representação da planta contendo as alterações a serem executadas, tendo por base as plantas elaboradas para a fase de levantamento (identificar: o existente, a demolir, a construir a restaurar) Apresentação da planta de cada nível a ser reformado (subsolo- térreo- outros pavimentos- sótão, por exemplo) Indicação de todos os elementos constituintes da edificação, sistemas construtivos etc.

 

1:50
Cortes Representação dos desenhos em corte: Transversal e Longitudinal que devem ser elaborados no mínimo um de cada. Os desenhos devem conter as alterações a serem executadas (identificar: o existente, a demolir, a construir a restaurar) Indicar os níveis dos pavimentos- os elementos constituintes da edificação, sistemas construtivos etc. Representação do perfil natural do terreno em cada um dos cortes

1:50
Elevações/ Fachadas Desenho das vistas externas da edificação com as alterações da reforma Proposta de nova fachada ou a consolidação da existente Especificação de materiais de revestimento- tipos de pinturas e cores Representação do conjunto de fachadas: do imóvel em reforma e as edificações vizinhas

1:50
Planta de cobertura Representação da composição final da cobertura, com indicação da existente e os acréscimos/alterações Representação da volumetria da cobertura- Indicação de caimentos e %- cota de nível da cumeeira- tipo de revestimento- beiral e/ou platibandas- calhas, condutores e outros elementos.

1:100
Detalhes O registro de detalhes específicos da construção depende da necessidade de explicitação das intervenções que sejam demandadas para a correção de pontos de deterioração, para a integração das obras de reforma junto com as partes já edificadas: e são dependentes de esclarecimentos junto à assessoria técnica.

1:10 ou 1:5 1:2
Memorial descritivo da obra Apresentação de relatório final descriminando materiais de construção, revestimentos e outros esclarecimentos sobre a execução das obras.

Folha A-4