Obra nova em lote com ruínas

No senso comum, um lote com ruínas é compreendido como espaço desocupado ou lote vago. Na avaliação desse imóvel, contudo, a primeira constatação é que a construção que ali existiu perdeu seu brilho, imponência, utilidade e funcionalidade, o que resultou em seu abandono e deterioração, culminando em ruínas que, inicialmente, devem ser protegidas.

Para tanto, deve haver uma investigação histórica e social acerca do imóvel e das antigas atividades nele instaladas, de modo que possa ser restabelecida uma identidade para o monumento. Além disso, o termo ruínas deve ser qualificado quanto ao seu porte e grau de identificação no reconhecimento da edificação outrora existente, considerando-se aspectos como conjunto completo de paredes, vãos, tipo de cobertura, muros de arrimo, baldrames e indícios de pisos.

Para a análise das ruínas, deve ser executado um levantamento topográfico, arquitetônico e fotográfico dos elementos construídos e remanescentes existentes no lote. A partir da avaliação da significância das ruínas, podem ser identificadas duas condições: a conservação e integração das ruínas ao projeto ou a eliminação dos elementos construídos, hipótese em que o lote passa a ser considerado vago.

As escalas dos desenhos técnicos deverão, preferencialmente, observar os padrões adotados pela Prefeitura Municipal da localidade onde situa-se o imóvel.

 

1. FASE DE LEVANTAMENTO

O Levantamento deve incluir os seguintes elementos:

DOCUMENTO

INFORMAÇÃO

Planta de localização

Representação da malha urbana: quadras, ruas, lote, acessos, toponímia local e indicação do Norte. Localização de bens tombados nas proximidades — raio de 200 m — e/ou demarcação do perímetro de tombamento do centro histórico.

Levantamento Topográfico  

Representar os elementos do terreno: curvas de nível, cotas de nível nos vértices das divisas do lote, identificação das ruínas e construções anteriores, árvores etc. Destacar os níveis dos terrenos vizinhos.

Planta de Situação

Identificar o local com as ruínas, localização e indicação de construções vizinhas — laterais e de fundo —, dimensões das construções, afastamentos das divisas, cotas altimétricas das coberturas e indicação do grau de proteção das edificações.

Planta de implantação

Representar os restos das edificações — as ruínas — existentes, com especificações e detalhes do existente. Indicação das edificações nos lotes lindeiros, com detalhamento das situações de implantação das construções nas divisas do lote — muro de arrimo, parede divisória etc.

Registro fotográfico  

Visualização das vistas frontais do lote e da composição das edificações — fachadas — no alinhamento predial. Registro e detalhamento dos elementos que compõem o terreno, como ruínas de construções anteriores e árvores.

Memória Histórica do terreno  

Levantamento de dados sobre ocupações anteriores do lote.

Levantamento arqueológico

Dependendo da avaliação sobre a situação do imóvel, poderá ser requisitada prospecção arqueológica no lote.

 

2. FASE DE APRESENTAÇÃO DA PROPOSTA

A Apresentação da Proposta deve incluir os seguintes elementos:

DOCUMENTO

INFORMAÇÃO

Planta de situação

Localização e indicação de construções vizinhas — laterais e de fundo —, dimensões das construções, afastamentos das divisas, cotas altimétricas das coberturas e indicação do grau de proteção das edificações. Colocar cotas de nível em cada vértice das divisas do lote.

Planta de implantação

Localização da nova obra a edificar e, se for o caso, indicação de ruínas a preservar no lote ou de outros elementos paisagísticos existentes a preservar.

Planta baixa de cada nível

Representação da planta de cada nível a ser construído — por exemplo: subsolo, térreo, outros pavimentos e sótão. Indicação dos elementos constituintes da edificação, sistemas construtivos etc.

Cortes

Representação dos desenhos em corte — transversal e longitudinal —, devendo ser elaborado, no mínimo, um de cada. Indicar os níveis dos pavimentos, os elementos constituintes da edificação, os sistemas construtivos etc. Representação do perfil natural do terreno em cada um dos cortes.

Elevações/Fachadas

Desenho das vistas externas da edificação. Especificação dos elementos componentes da fachada, dos materiais de revestimento, dos tipos de pintura e cores, bem como indicação dos sistemas de aberturas, com materiais e cores. Indicação da localização de equipamentos especiais: ar-condicionado, placas solares etc. Composição da fachada da nova edificação junto às fachadas vizinhas.

Planta de cobertura

Definição da volumetria da cobertura, indicação de caimentos em porcentagem, cota de nível da cumeeira, tipo de revestimento, beiral e/ou platibandas, calhas, condutores e outros elementos.

Detalhes

O registro de detalhes específicos da construção — vãos, guarda-corpos, muros, gradis, mansardas, entre outros — fica condicionado à avaliação do terreno e a esclarecimentos junto à assessoria técnica.

Memorial descritivo da obra

Apresentação de relatório final discriminando materiais de construção, revestimentos e outros esclarecimentos sobre a execução das obras.