Obra nova em lote com edificação a demolir


Para uma decisão sobre a demolição de uma edificação existente há um processual inicial na avaliação do imóvel.

Sendo o imóvel em entorno de bem tombado ou integrante de centro histórico deverá haver um levantamento da edificação, com descrição das características da construção, histórico da edificação e sua significância no conjunto urbano, grau de proteção e sobre o impacto que esse imóvel tem para o entorno:
- Impacto positivo
- Impacto negativo.

Se a edificação for de impacto negativo, a autorização de demolição tem menos impedâncias, restando como maior atenção as demandas de medidas de segurança em relação às construções vizinhas.

Se a edificação for de impacto positivo, a nova obra deverá perpetuar as características positivas que a caracterizam, como:
- Número de pavimentos
- Volumetria da edificação e cobertura
- Existência de recuos frontal e lateral (se desejáveis ou não)
- Implantação da edificação no lote em relação a localização dos prédios vizinhos.

Em casos especiais poderá ser admitida demolição parcial da construção, em razão de determinadas características que devam ser conservadas.

A finalização dessa fase de avaliação permitirá ao proprietário, junto à administração municipal, a requisição de alvará de demolição.

Para as propostas de intervenção deve ser considerada a situação do lote que poderá estar:
- no entorno a um bem tombado
- integrar o centro histórico.

Quando estiver no entorno de bem tombado devem ser seguidas as orientações previstas nas normativas de uso do bem patrimonial, no que se refere a salvaguarda do tombamento.

Quando integrar o centro histórico, a nova edificação terá a função de reintegrar o conjunto arquitetônico no qual está inserido . A normativa do centro histórico apresenta as orientações gerais.

INFORMAÇÕES QUE COMPÕEM OS DOCUMENTOS A SEREM ELABORADOS:
 

OBRA NOVA EM LOTE COM DEMOLIÇÃO - FASE DE LEVANTAMENTO


DOCUMENTO
INFORMAÇÃO


escala
Planta de localização

Representação da malha urbana: quadras, ruas, lote, acessos, toponímia local, indicação do Norte
Localização de bens tombados nas proximidades (raio 200m) e/ou demarcação do perímetro de tombamento do centro histórico

1:1000 ou 1:500
Levantamento Topográfico

Representar os elementos do terreno curvas de níveis- cotas de nível nos vértices das divisas do lote, demarcar a projeção da edificação existente, árvores- muros de arrimo- destacar os níveis dos terrenos vizinhos

1:200 ou 1:100
Planta de situação Representar a área com a edificação existente, Localização e indicação de construções vizinhas- laterais e fundo- dimensões de todas as construções- afastamentos das divisas- cotas altimétricas das coberturas- indicar o grau de proteção das edificações.
Colocar cotas de níveis em cada vértice das divisas do lote.

1:200 ou 1:100
Planta de Implantação

Dependente das condições da edificação pode ser necessário um levantamento mais detalhado dos elementos que compõem o restante do lote, como: as calçadas e tipos de revestimentos, ou outros elementos paisagísticos do terreno.

1:100 ou 1:75
Registro fotográfico

Visualização das vistas frontais do lote, e a composição das edificações (fachadas) no alinhamento predial
Registro de visuais externos e internos da edificação e de detalhes de elementos que compõem o terreno (árvore, construções de muros, etc.)

Folha A-4
Memória Histórica da edificação

Levantamento de dados sobre anteriores ocupações do lote

Descrição, análise: levantamentos e tipologia arquitetônica da edificação existente

Folha A-4
Levantamento arquitetônico completo

Representar a edificação existente com:

planta de cada nível de pavimento,
corte,
cobertura,
elevações laterais e frontais,
perfil do terreno

Apresentar a composição da fachada da edificação existente junto às fachadas das construções vizinhas

1:100 1:75 ou 1:50
Memorial descritivo

Descrição de características que possam vir a ser conservadas no imóvel
Apresentação de relatório sobre as fases de demolição e construção

Folha A-4
ATENÇÃO Levantamento arqueológico

Quando da remoção das construções pode ser requesitada uma prospeção arqueológica

1:200 ou 1:100

 

 

OBRA NOVA EM LOTE COM DEMOLIÇÃO - FASE DE APRESENTAÇÃO DE PROPOSTA


DOCUMENTO
INFORMAÇÃO


escala
Planta de situação Localização e indicação de construções vizinhas- laterais e fundo- dimensões das construções- afastamentos das divisas- cotas altimétricas das coberturas- indicar o grau de proteção das edificações. Colocar cotas de níveis em cada vértice das divisas do lote.

1:200 ou 1:100
Planta de implantação

Localização da nova obra a edificar, e se for o caso a indicação de construções a preservar no lote, os elementos paisagísticos, muros etc.

1:100 ou 1:75
Planta baixa de cada nível Representação da planta de cada nível a ser construído (por exemplo: subsolo - térreo- outros pavimentos - sótão). Indicação de todos os elementos constituintes da edificação, sistemas construtivos etc.

1:50
Cortes

Representação dos desenhos em corte: transversal e longitudinal que devem ser elaborados no mínimo um de cada.
Indicar os níveis dos pavimentos, os elementos constituintes da edificação, sistemas construtivos etc.

Representação do perfil natural do terreno em cada um dos cortes

1:50
Elevações/ Fachadas

Desenho das vistas externas da edificação
Especificação dos elementos componentes da fachada, especificação de materiais de revestimento, tipos de pinturas e cores, indicação dos sistemas de aberturas com material e cores.
Indicação de localização de equipamentos especiais: ar condicionado- placas solares etc.-

Composição da fachada da nova edificação junto às fachadas vizinhas.

1:50
Planta de cobertura Definição da Volumetria da cobertura- Indicação de caimentos e %- cota de nível da cumeeira- tipo de revestimento- beiral e/ou platibandas- calhas, condutores e outros elementos.

1:100
Detalhes O registro de detalhes específicos da construção: vãos, guardacorpos, muros gradis, mansardas entre outros fica dependente da condição de avaliação do terreno, de esclarecimentos junto à assessoria técnica.

1:10 ou 1:5 1:2
Memorial descritivo da obra Apresentação de relatório final descriminando materiais de construção, revestimentos e outros esclarecimentos sobre a execução das obras.

Folha A-4