Obra nova em lote com edificação a ser demolida

Para a decisão sobre a demolição de uma edificação existente, há um processo inicial de avaliação do imóvel. Sendo o imóvel situado em entorno de bem tombado ou integrante de centro histórico, deverá ser realizado um levantamento da edificação, com descrição das características da construção, histórico da edificação, sua significância no conjunto urbano, grau de proteção e impacto — positivo e/ou negativo — que esse imóvel exerce sobre o entorno.

Se a edificação for de impacto negativo, a autorização de demolição encontra menos impedâncias, restando como principal atenção as demandas relacionadas às medidas de segurança em relação às construções vizinhas. Por outro lado, se a edificação for de impacto positivo, a nova obra deverá perpetuar as características positivas que a definem, como número de pavimentos, volumetria da edificação e cobertura, existência de recuos frontal e lateral, quando desejáveis, e implantação da edificação no lote em relação à localização dos prédios vizinhos.

Em casos especiais, poderá ser admitida a demolição parcial da construção, em razão de determinadas características que devam ser conservadas. A finalização dessa fase de avaliação permitirá ao proprietário requerer, junto à administração municipal, o alvará de demolição.

Para as propostas de intervenção, deve ser considerada a situação do lote, que poderá estar localizado no entorno de bem tombado e/ou integrar o centro histórico. Quando estiver no entorno de bem tombado, deverão ser seguidas as orientações previstas nas normativas de uso do bem patrimonial, no que se refere à salvaguarda do tombamento. Já quando integrar o centro histórico, a nova edificação terá a função de reintegrar o conjunto arquitetônico no qual está inserida. Para essa situação, a normativa do centro histórico apresenta as orientações gerais.


1. FASE DE LEVANTAMENTO

O Levantamento deve incluir os seguintes elementos:

DOCUMENTO

INFORMAÇÃO

Planta de localização

Representação da malha urbana: quadras, ruas, lote, acessos, toponímia local e indicação do Norte. Localização de bens tombados nas proximidades — raio de 200 m — e/ou demarcação do perímetro de tombamento do centro histórico.

Levantamento Topográfico

Representar os elementos do terreno: curvas de nível, cotas de nível nos vértices das divisas do lote, demarcação da projeção da edificação existente, árvores, muros de arrimo etc. Destacar os níveis dos terrenos vizinhos.

Planta de situação

Representar a área com a edificação existente, localização e indicação de construções vizinhas — laterais e de fundo —, dimensões de todas as construções, afastamentos das divisas, cotas altimétricas das coberturas e indicação do grau de proteção das edificações. Colocar cotas de nível em cada vértice das divisas do lote.

Planta de Implantação

Dependendo das condições da edificação, poderá ser necessário um levantamento mais detalhado dos elementos que compõem o restante do lote, como calçadas e tipos de revestimento, ou outros elementos paisagísticos do terreno.

Registro fotográfico

Visualização das vistas frontais do lote e da composição das edificações — fachadas — no alinhamento predial. Registro de visuais externos e internos da edificação e de detalhes dos elementos que compõem o terreno — árvores, muros, construções etc.

Memória Histórica da edificação

Levantamento de dados sobre ocupações anteriores do lote. Descrição e análise dos levantamentos e da tipologia arquitetônica da edificação existente.

Levantamento arquitetônico completo

Representar a edificação existente com planta de cada pavimento, cortes, planta de cobertura, elevações laterais e frontais, perfil do terreno, bem como apresentar a composição da fachada da edificação existente junto às fachadas das construções vizinhas.

Memorial descritivo

Descrição das características que possam vir a ser conservadas no imóvel. Apresentação de relatório sobre as fases de demolição e construção.

Levantamento arqueológico

Quando houver remoção das construções, poderá ser requisitada prospecção arqueológica.

 

2. FASE DE APRESENTAÇÃO DA PROPOSTA

A Apresentação da Proposta deve incluir os seguintes elementos:

DOCUMENTO

INFORMAÇÃO

Planta de situação

Localização e indicação de construções vizinhas — laterais e de fundo —, dimensões das construções, afastamentos das divisas, cotas altimétricas das coberturas e indicação do grau de proteção das edificações. Colocar cotas de nível em cada vértice das divisas do lote.

Planta de implantação

Localização da nova obra a edificar e, se for o caso, indicação de construções a preservar no lote, elementos paisagísticos, muros etc.

Planta baixa de cada nível

Representação da planta de cada nível a ser construído — por exemplo: subsolo, térreo, outros pavimentos e sótão. Indicação de todos os elementos constituintes da edificação, sistemas construtivos etc.

Cortes

Representação dos desenhos em corte — transversal e longitudinal —, devendo ser elaborado, no mínimo, um de cada. Indicar os níveis dos pavimentos, os elementos constituintes da edificação, os sistemas construtivos etc. Representação do perfil natural do terreno em cada um dos cortes.

Elevações/ Fachadas

Desenho das vistas externas da edificação. Especificação dos elementos componentes da fachada, dos materiais de revestimento, dos tipos de pintura e cores, bem como indicação dos sistemas de aberturas, com materiais e cores. Indicação da localização de equipamentos especiais: ar-condicionado, placas solares etc. Composição da fachada da nova edificação junto às fachadas vizinhas.

Planta de cobertura

Definição da volumetria da cobertura, indicação de caimentos em porcentagem, cota de nível da cumeeira, tipo de revestimento, beiral e/ou platibandas, calhas, condutores e outros elementos.

Detalhes

O registro de detalhes específicos da construção — vãos, guarda-corpos, muros, gradis, mansardas, entre outros — fica condicionado à avaliação do terreno e a esclarecimentos junto à assessoria técnica.

Memorial descritivo da obra

Apresentação de relatório final discriminando materiais de construção, revestimentos e outros esclarecimentos sobre a execução das obras.